2024 yılının en can sıkıcı sorunlarından biri haline gelen kiracı-ev sahibi tartışmaları, kavgaları ve olayları, %25 olarak belirlenen zam oranından sonra iyice çığırından çıkmaya başladı. Her ne kadar 01 Temmuz 2024 yılı itibariyle %25 zam oranı kaldırılsa da ok yaydan fırlamış durumda.
Birçok kişi internet ortamında “Kiracıyı nasıl çıkarırım?” ve “Kiracı nasıl tahliye edilir?” gibi sorular soruyor ve buraya kadar geldiyseniz doğru yerdesiniz demektir.
Eskiden ev sahipleri kiracı arardı ve kiracı bulmakta ciddi anlamda zorlanırlardı. Herkes evini en uygun fiyata vermek isterdi. Kira artışları 100-200 TL olarak gerçekleştiği için kimsenin umurunda olmazdı. Kiracınız iyiyse, beyefendi ya da hanımefendi ise hemen orta nokta bulunurdu. Hatta kiracı canı sıkılırsa bir günde yeni bir ev bulup taşınırdı. Böyle bol aksiyonlu sahneler nadiren yaşanıyordu. Mahkeme açılırsa bile 6 ayda sonuç bulunuyordu. Örneğin; kirayı ödememesi, farklı amaçla kullanması, komşuların rahatsız olması gibi durumlar varsa tahliye işlemi hızlı sonuçlanıyordu.
Tabii şimdi ise kiralar 5.000 TL’den 25.000 TL’ye fırladı ki hala 5.000 TL’nin altında kalan kiracıları görmek mümkün. Bu durumda ev sahipleri “Ulan ben enayi miyim?” deyip kirayı arttırmak istiyor ve kiracı “%25 cümlesini” kullanınca hemen tahliye yoluna gidiyor.
Şimdilerde evi taşımak, kiralık ev bulmak kiracılar için tam bir felaket. Orantısız bir şekilde artan enflasyon özellikle dar gelirlileri bunalıma sokmuş durumda. Artık neyin fiyatı doğru, neyin yanlış olduğunu anlamak gerçekten çok zor. Böyle bir durumda kiracı ve ev sahipleri “ortada bir neden yokken” bile gerilebiliyorlar. Bu sinir harbi elbette istenmeyen sonuçlara neden olabiliyor.
Öncelikle, “Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?” sorusunun birinci yolu konuşmaktır. Konuşarak her şeyin çözülebileceğine inanmak gerekiyor. Bazen iletişim tam olmadığında veya telefonda olunca “kesinlikle” sorun çıkıyor. En mantıklısı ve en doğrusu, belirli bir zaman aralığında uygun olan herhangi bir yerde veya konutun olduğu sitede oturup konuşmaktır. Tabii, çoğu zaman ne kiracı ne de ev sahibi konuşmak ve iletişim kurmak istemiyor. İyi bir kiracı ve iyi bir ev sahibi her zaman orta noktada buluşur. Ancak sadece birisi kötü niyetli olduğunda maalesef orta yolu bulmak zor olabiliyor. Kanunen elbette kiracıların hakları vardır, ancak bu hakları kötüye kullanmaya niyetli olan veya kötüye kullanan kişiler yüzünden kiracılar zor durumlar yaşıyor. Şimdi ise NOTER‘den Tahliye Taahhütnamesi imzalatmak “ev sahiplerinin” zırhlı yeleği oldu. Sanırım kiracıları çok zor günler bekliyor. Neyse.
Kira kontratlarının şu anda pek bir anlamı kalmadı. Temelde kontratın pek bir fonksiyonunda kalmadığını söyleyebiliriz. Sözleşme 1 yıllık olarak yapılıyor, ama kanun kiracıya “bu ev sahibi seni 10 yılda çıkaramaz ve 5 yıl sonra sadece mahkemeye giderek zam yapabilir” deniliyor. E o zaman sözleşmenin mantığı nerede kaldı? Gerçekten çok ilginç bir durum. Elbette devlet, “kiracıyı” artan enflasyon karşısında korumak istiyor. Ama bu durumda kira ile geçinen, kira ile kirasını ödeyen, dar gelirli olan, iş nedeniyle başka bir şehirde olan “ev sahibi” maalesef mağdur ediliyor.
Şimdi gelgelelim kuru fasulyenin faydalarına.
Arkadaşlar, elinizde sözleşme olup olmaması pek önemli değil. Siz “kimden kirayı alıyorsanız ve bunu banka dekontu vs. ile gösterebiliyorsanız” sözleşme sayılıyor. İlla ortada sözleşmeye gerek yok. Çünkü sözleşme kaybolmuş olabilir, uzakta olmanız nedeniyle imza atmamış olabilirsiniz. Bunun kanıtı oldukça kolay. Birkaç tane şahit, banka dekontu, varsa su, elektrik, doğalgaz faturası, Mernis kayıtları vs. hemen ispatlanabiliyor. Ortada sözleşme yok ya da kontrat yapmadım gibi bir şeye gerek yok. Mülk sahibi ve kiracılar daima bellidir. Aralarında illiyet bağı dediğimiz şey var. Yani biri size ayda 5.000 TL gönderiyorsa ve mülk sahibi olduğunuz evde kalıyorsa otomatik olarak kiracınız demektir. Buraya kadar her şey tamam.
Kiracıyı tahliye etmenin ikinci ve tek yolu mahkemedir.
Tahliye için “ev sahibinin -kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşinin- konuta ihtiyaç duyması, konutun esaslı bir tadilat yapılmasının gerekmesi, kiracının konutu başkasına vermesi (alt kiracı), yani konutta bir başkasının oturması, kirayı ödememesi, yeni ev sahibinin konuta ihtiyaç duyması, kirayı 2-3 kez bile olsa geciktirmesi, kiracının iflas etmesi, kiracının ev sahibini tehdit etmesi, konutun bulunduğu bina sakinlerini rahatsız etmesi, konuta sürekli sarhoş gelmesi ve rahatsızlık vermesi, konutun randevuevi gibi kullanılması, ev sahibi ve kiracı arasında tahliye taahhütnamesi yapılmış olması, kiracının aynı belediye sınırları içerisinde başka konutunun olması, kiracının 10 yıldır konutta kalması” gibi haklı nedenleriniz varsa tahliye edebilirsiniz. Gerekçenizin gerçek, samimi ve belgeli olması gerekiyor. Sonuçta bunu mahkemeye sunacaksınız.
Tabii maalesef mahkemeler hemen kiracıyı çıkartmıyor. Haklılar çünkü keyiften veya kirayı beğenmedim diye haklı bir sebeple çıkarabilirsiniz. Bu nedenle devlet genel olarak haklı olsanız bile kiracıya ihtardan sonra 6 ay kalma olanağı sunuyor. Normal bir durum, çünkü belki ev arayacak, belki durumu yok vs.
Standart olarak kiracıyı çıkarmak haklı bir gerekçe ile önce ihtar çekiyorsunuz ve ardından anlaşma için arabulucuya gidiyorsunuz, arabulucudan sonra mahkemede dava açıyorsunuz. Mahkeme size tahminen 6-7 ay sonraya gün veriyor. Mahkeme günü şansınız varsa ilk celsede sonuçlanıyor. Kiracı çıkmazsa bu defa icra yoluyla, yani zorla evi boşaltıyorsunuz. İcra yoluyla olursa kiracı, “hayatında görmediği bir meblağ” ile karşı karşıya kalıyor. Yani faturası ağır oluyor. Ama mahkeme sonucuna göre çıkarsa sadece mahkeme masraflarını öyle veya böyle ödemek zorunda kalıyor.
En Hızlı Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır? 2024!
Yani işin özeti, konuşarak olmadıysa işi bilen sağlam bir avukata gideceksiniz.
- Avukata tahmini 10-30 bin TL ödeyeceksiniz. Eğer tanıdıksa belki indirim yapar. Ama kimse bu işi bedavaya yapmaz, belirteyim. Sonuçta hobi olsun diye yapmıyorlar bu işi. Ayrıca ben yaparım felan diye düşünebilirsiniz, bence uğraşmasanız daha iyi.
- Avukata, “Benim kiracım var ve çıkarmak istiyorum” diyeceksiniz. Avukat, “Tamam” diyecek ama gerekçeniz var mı diye de soracak.
- Yukarıda tahliye için saydıklarımı tekrar edecek. Siz de, “Bu seçenek bana uygun” diyeceksiniz.
- Avukatın kafasına yatarsa ve davayı kazanacağına eminse, o halde tamam diyecek.
- Sonra siz noter’e gidip vekaletnameyi avukata vereceksiniz. Avukat gidip “ihtar” çekecek. Adresinde yok mu? O zaman MERNİS adresine ihtar çekecek. İkisine de aynı anda çekebilir. İhtarı almaması vs. önemli değil. Sonuçta ihtarı almaması kendi problemi.
- İhtarda, “Kiracı kardeşim, bu sebepten dolayı sana 30 gün -veya şu kadar süre- veriyorum, evden çıkar mısın?” diyecek. Çıkmazsan mahkemeye gideceğim diyecek.
- Kiracılar genelde çıkıyor ama bir ihtimal çıkmam diyecek. Bu işlemler tahmini 1-2 ayı buluyor. Çünkü cevap gelecek vs. Öyle ihtarı yolladım, 1 hafta geçti tamamdır diye bir şey yok.
- İhtar sonrasında arabulucuya gidilecek. Arabulucu aslında bir avukat ve Adalet Bakanlığı adına görev yapıyor. Bu arabulucu olayı yeni geldi ve birçok tahliye işlemi için zorunlu. Arabulucu başvurusu yapıyorsunuz. Siz ve kiracı (avukatınız ve varsa yetki verdiği kiracının avukatı) herhangi bir yerde buluşuyorsunuz. Karşı tarafın gelmemesi onun aleyhine; o yüzden gelecektir.
- Arabulucu, olayı çözmek için elinden geleni yapar. Ama anlaşma olmazsa avukatınız mahkemeye gidecek. Anlaşma olursa arabulucunun tutanağı mahkeme kararı yerine geçer. (Mesela, “1 ay içinde evi boşaltırım” veya “Kirayı şöyle yaptım” şeklinde anlaşılabilir. Amaç burada ortak bir noktada anlaşmak.)
- Neyse, arabulucuda anlaşma olmadı diyelim. Avukatınız gider mahkemede davayı açar. Mahkeme, iş yoğunluğuna göre 3 ay veya 6-7 ay sonraya mahkeme için gün verir. Büyük şehirlerde bu süre 9 aya bile çıkabilir. Mahkeme açılması ile karşı tarafa da mahkeme kağıdı gider.
- Mahkeme günü karar verebilir veya bir ihtimal 2. celse için gün verir. Genelde bu 2. celse 1-3 ay sonrasıdır. Mahkeme, kiracının çıkmasına karar verdi diyelim. Kiracı çıkmak zorundadır!
- Ama kiracı, “Ben çıkmam,” diyorsa “icra yoluyla” çıkartılır ki kimse bunu istemez. Çünkü icra yoluyla tahliye, çok ağır bir fatura çıkarır. Aynı zamanda evdeki eşyalar yediemine, yani depoya kaldırılır.
- Sonuç olarak, “haklıysanız” bir kiracının tahliyesi mahkeme ile en az 1-2 yıl sürer. Ama elinizde kapı gibi “Tahliye Tahhütnamesi” varsa bu işler daha hızlı olacaktır.
- Kiracınız ile mümkünse papaz olmayın, ortak noktada buluşun, birbirinize tehdit mesajı atmayın. Haklı iken haksız duruma düşmeyin. Mahkeme kim samimi ise kimin delili varsa ona bakar. Hakim “ayy sen ne iyi bir insana benziyorsun” diye karar vermez. Kapı gibi belgeni sunarsın mahkeme kararını net bir şekilde verir. Ne kadar bilgi, belge, delil o kadar hızlı sonuçlanır.
- Unutmayın bu işler tahmini 1-2 sene içinde sonuçlanır. Gaza gelip 2.000 – 3.000 TL’lik artış için canınızı sıkmayın. Yanlış birşey yapmayın. Değmez kesinlikle. Sağda solda ekşi sözlükte entry giren 13 yaşındaki çocuklara bakmayın. Para kazanmasını bilen, para kazanan, sabahın köründe işe giden insan nerde ne yapacağını, ne konuşacağını, nasıl davranacağını bilir.
- Yıla bile vursanız 5.000 TL‘lik bir atış 60.000 TL yapıyor. Kiracı “nasıl kazıkladım diyebilir” ama evden çıkarıldığı gün “oh my godness” diyecektir. O zaman siz içinizden sessizce “Show must go on” deyin.
- Unutmayın öfkeyle kalkan zararla oturur. Her şeyi usulüne göre yapın. Kendisiyle konuştunuz olmadı, ailesiyle – çevresiyle konuşun bir şekilde orta yol muhakkak bulunur. Olmadıysa o zaman mahkemeye gider evden attırırsınız.
Özet bu arkadaşlar. Varsa sorunuz alalım. Yalan yanlış bilgiler yanlışlıkla eklenmiş olabilir, belirteyim. En nihayetinde bu işle uğraşanlar avukatlar. 🙂 Buradaki tüm bilgiler kötü niyetli olanlar için!
İyilerin, iyi olanların kaybettiği bir senaryo yok.
Zaman her şeyin ilacıdır…
Not: Avukat değilim, kiracıyım…
